Sinds de uitbraak van het coronavirus COVID-19 volgen de ontwikkelingen elkaar snel op. De sociale en economische impact is groot. De perikelen omtrent het virus raken ook de vastgoedsector. Bedrijven kijken kritisch naar de functie van hun (hoofd)kantoor nu locatie-onafhankelijk werken een vlucht neemt. De eerste bedrijven sluiten de kantoren om thuiswerken de nieuwe norm te maken. Voor de kantorenmarkt heeft dat de komende jaren nog geen heel grote gevolgen, denken vastgoedexperts. Cor van Zadelhoff noemde thuiswerken onlangs ‘waanzin’ terwijl Twitter juist aangekondigde dat hun medewerkers nooit meer naar kantoor hoeven als ze dat niet willen. Vijftien jaar na de introductie van het nieuwe werken is er geen consensus over de ideale indeling van werk en kantoor. Die zal er waarschijnlijk ook niet komen. Feit is wel dat veel bedrijven de afgelopen maanden gedwongen zijn om locatie-onafhankelijk te werken en daarom nu kritisch kijken naar de functie van hun kantoor. Iedereen is ervan overtuigd dat het belangrijk is om mensen te blijven ontmoeten, dus het kantoor zal altijd blijven bestaan. Maar bedrijven en werknemers hebben ook gezien dat er efficiënter kan worden gewerkt en dat er veel onnodige reistijd, stress, kantoorkosten en CO2-uitstoot worden bespaard. Er wordt nu vooral gediscussieerd over de voor- en nadelen van thuiswerken ten opzichte van op kantoor. Geen overaanbod De nestor van het commerciële vastgoed Cor van Zadelhoff, wil niets weten van bedrijven die hun medewerkers voorgoed vanuit huis willen laten werken. ‘Thuiswerken is waanzin. Het leidt tot spanningen en om tot een goed resultaat te komen, heb je sociale contacten nodig. Je wordt een solist en dat is helemaal verkeerd. Natuurlijk begrijp ik wel dat het coronavirus ervoor zorgt dat we tijdelijk thuis moeten zitten, maar ik verwacht niet dat het een blijvertje zal zijn. Ik weet zeker dat medewerkers weer naar kantoren zullen gaan, je kunt je thuis toch moeilijk concentreren?’ Wel denkt Van Zadelhoff dat bedrijven flexibeler zullen zijn, bijvoorbeeld om files te vermijden of af en toe een dag thuiswerken. ‘Maar geloof me: mensen willen echt weer naar de zaak. Daarom zal er ook geen overaanbod ontstaan, kantoren blijven populair en ik verbaas me oprecht dat andere partijen in het vastgoed daar toch anders over denken. Dat gebral dat thuiswerken blijft, ik geloof er niets van.’ Dumpprijzen Andere vastgoedexperts verwachten echter dat geheel of gedeeltelijk permanent thuiswerken, op den duur zeer zeker gevolgen heeft voor de kantorenmarkt. ‘Het eerste gevolg is dat de overspannen kantorenmarkt gezonder wordt met minder krapte in de grote steden. Huurprijzen van kantoren zullen dalen doordat kantoren van bedrijven die het loodje leggen tegen dumpprijzen op de markt komen. Daarna kan leegstand ontstaan. Dit zal pas in de komende jaren zichtbaar worden. Dit heeft te maken met het feit dat contracten voor langere perioden zijn en dan pas aflopen. Dat is vaak een natuurlijk moment voor huurders om huisvesting te heroverwegen’, aldus vastgoedbemiddelaar Redept Cresa. Ook CBRE, een adviesbureau voor beleggingen in vastgoed, ziet een terugval in de vraag naar kantoorruimte. ‘Beslissingen over huisvesting wordt uitgesteld of heroverwogen. Zijn al die vierkante meters nog wel nodig? Het beleggingsvolume in de vastgoedmarkt daalde het afgelopen half jaar met zestien procent vergeleken met de eerste helft van 2019.’ Randstad uit de gratie De belangenorganisatie van makelaars en taxateurs NVM stelt dat een kantoor een geschikte plaats blijft waar mensen kunnen samenwerken en waar zij elkaar kunnen stimuleren. ‘Maar als thuiswerken de komende jaren de norm wordt, kunnen we aan de andere kant nog wat beleven. Techbedrijven geven hun werknemers de ruimte om permanent thuis te werken. Van Facebook hoeven medewerkers niet meer in de buurt van hun kantoor te wonen. Als Nederlandse bedrijven dat beleid ook gaan toepassen, kan de hele trek naar de Randstad tot stilstand komen. Dat zou wel tot een gelijkmatiger verspreiding van personen en kapitaal kunnen leiden, met minder scherpe verschillen in vastgoedprijzen. Mensen uit de provincie hoeven dan niet meer worden gedwongen te verhuizen naar onbetaalbare woningen in de Randstad. Krimpgebieden zouden dan weer kunnen groeien en regionale C-kantoren weer in trek raken. De tijd zal het leren.’ Veiligheid en professionaliteit Annexum biedt vastgoedbeleggingsfondsen voor particulieren, waarbij kantoorbeleggingen één van de grootste beleggingscategorieën is. Het gaat om fondsen waarbij Annexum namens beleggers vastgoedobjecten exploiteert. ‘Nu is het nog charmant als er een hond door een Zoom-call blaft of een kind op schoot kruipt, maar een betalende klant zal dat straks niet meer waarderen. Waarschijnlijk nog belangrijker dan professionaliteit, is de veiligheid van datacommunicatie. Bedrijven die met gevoelige informatie werken, zoals advocaten en notarissen, ontlenen hun bestaansrecht aan discreet omgaan met data. Vanaf een zolderkamer met een slecht beveiligde internetverbinding belangrijke documenten bewerken en versturen, is simpelweg niet goed genoeg voor veel organisaties. Thuiswerken was geen waanzin, maar een professionele werkomgeving met goed internet, gezonde werkplekken en goede beveiliging wordt wel weer een must. En dat zal ook altijd zo blijven.’ Hoe is het dichter bij huis gesteld met de invloed van thuiswerken op de vastgoedmarkt? Martijn Olofsen van Van Overbeek Makelaars & Taxateurs:‘Hoewel er binnen West-Friesland geen sprake is van een echte kantorenmarkt, verwachten wij toch dat er zich hier enige beweging zal voordoen. Door de stroomversnelling die corona op thuiswerken voortbrengt, is de verwachting dat er meer leegstand komt. Aan de andere kant vernemen wij van diverse klanten dat een gedegen “thuishonk” voor hun medewerkers onmisbaar is om goede zaken te kunnen doen.’ Margit Nijboer van RE/MAX Direct:‘Toen ons werd verzocht om (meer) vanuit huis te gaan werken, is de behoefte aan meer ruimte thuis aanzienlijk tegenomen. Bij veel werkenden wordt hun woning daarom te krap en zetten zij de stap om te gaan verhuizen. De vraag naar woningen met extra ruimte om daar bijvoorbeeld een kantoor te creëren, zien we duidelijk groeien. Persoonlijk verwacht ik ook dat bedrijven hun kantoren zullen downsizen. Want veel mensen functioneren prima vanuit huis. Bovendien scheelt het een onderneming bakken met geld en zeeën van tijd. Daar staat tegenover dat er natuurlijk wel sprake was van een vervelende try-out voor het locatie-onafhankelijk werken. Men heeft dit ook op basis van goodwill een goede invulling gegeven. En geen contact schaadt mens en bedrijf. De tijd zal het ons dus leren of thuiswerken de norm wordt.’
