De economie trekt nog steeds aan, de rente is historisch laag, de woningmarkt op een kookpunt, de winkelleegstand op een dieptepunt en er is in de regio steeds minder vraag naar kantoorruimte.  Er speelt nogal wat in de vastgoedsector. Westfriese Zaken nodigde vastgoedexperts en makelaars Paul Moerkamp (Van Overbeek Makelaars) en Edwin Sinnige (Boekweit Olie) uit hun visie te geven over de zakelijke en particuliere vastgoedmarkt.

“Wat betreft bedrijfsobjecten is er duidelijk een gezondere balans tussen vraag en aanbod in vergelijking met vijf jaar geleden”, trapt Paul af. “De financierbaarheid voor gebruikers van bedrijfsvastgoed voor eigen gebruik is beter geworden. Daar staat tegenover dat het voor beleggers die willen verhuren juist moeilijker is geworden daarvoor vreemd geld aan te trekken. De voorraad voor verkoop beschikbare bedrijfsgrond kwalificeren wij ook als gezond. Er is relatief beperkt  aanbod op bedrijventerrein Hoorn80, en daarom trekt nu – na jaren stilstand – eindelijk de vraag op het jongste bedrijventerrein Zevenhuis aan: je ziet daar steeds meer nieuwe bedrijven grond kopen.”

Hoorn is geen kantorenstad

Edwin Sinnige meent dat Zevenhuis voorlopig wel in de nieuwe vraag naar bedrijfsvastgoed kan voorzien: “Er worden vooral panden neergezet die elders niet te krijgen zijn: dus megagrote hallen, naast een beperkter aanbod aan kleinere bedrijfspandjes. De Oude Veiling is nog altijd een geliefd bedrijventerrein, maar dan vooral voor consumentgerichte zaken als dans- en sportscholen, niet echt grote productiebedrijven. Hoorn is geen kantorenstad en eerlijk gezegd ook nooit geweest. We hadden wat aan de Nieuwe Steen en de Maelsonstraat en later langs de Provincialeweg, maar daar houdt het dan ook mee op. Heel positief is dat veel oude meuk van de markt is gehaald door van kantoren woningen te maken. Behalve misschien een nieuw stadhuis zie ik verder geen enkele behoefte aan kantoren in de Poort van Hoorn rond het stadhuis.” Paul: “Als je hier een kantoor verhuurt of verkoopt van 400 m2 praat je in Hoorn al over een groot object. Ook zien wij in de kantorenmarkt geen enkele groei in vraag, althans niet in Hoorn: in Amsterdam is het natuurlijk een heel ander verhaal.

Wat beide deskundigen zorgen baart is de leegstand van winkels in de binnenstad. Edwin: “Laten we gewoon eerlijk zijn: het aantal vierkante meters dat we ooit hadden, is niet meer nodig. In de kleinere straatjes zijn de verhuurprijzen al gigantisch gedaald. Van straten als de Nieuwe Noord zou je misschien net als vroeger weer woonstraten moeten maken, zodat je een compacter en dus aantrekkelijker winkelgebied krijgt. Dat kan je niet opleggen, maar als eigenaren erom vragen, help ze dan.” Paul: “Na de kantoren moeten we ook openstaan voor het herbestemmen van winkels naar woningen.”

Duurder huis, minder maandlasten

Dan komt de overspannen vraag op de huizenmarkt aan bod. Nadat in de crisis alles op slot zat en honderden woningen jaren onverkoopbaar waren, blijven de prijzen in Hoorn nu stijgen. Zo konden de eerste huizenkopers (vanaf 2007) in de Bangert & Oosterpolder na een paar jaar geen kant meer op omdat hun woningen opeens twintig procent minder waard waren. Iedereen moest blijven zitten waar die zat. Edwin: “Juist door de lagere rente neemt nu ook de vraag naar het duurdere segment toe. Als je hypotheekrente boven de vier procent is en je koopt een nieuw huis met lagere rente, gaan je maandlasten omlaag: voor een duurder huis!”

Niet alleen de lage rente stuwt de prijzen op, ook de vraag van expats en arbeidsmigranten speelt mee. Edwin: “We zien ook mensen uit Amsterdam terugkomen.” Beide makelaars maken zich grote zorgen over de positie van starters op de woningmarkt: onder de twee ton is vrijwel niks meer te koop. Paul: “En wat er in de vrije sector te huur is, is voor deze groep niet op te brengen. Er is echt een groot tekort aan betaalbare woningen aan de onderkant van de markt. Dat is heel zorgelijk, ook omdat de bouwkosten voor nieuwbouw heel hard stijgen. Je ziet ook de vraag van huurders toenemen, ook die kunnen dankzij de huidige rentestand hun maandlasten verlagen. Al zijn ook hier instappers duurder uit omdat zij verplicht worden hun hele hypotheek binnen dertig jaar af te lossen, maar zij bouwen dan natuurlijk wel eigen vermogen op. Dat helemaal moeten aflossen vind ik overdreven, maar het verminderen van schulden is altijd heel verstandig.” Edwin: “Laat heel duidelijk zijn dat we in de Poort van Hoorn geen winkels en kantoren nodig hebben, maar vooral woningen.”

Tips en wensen:

  • Bouw in de Poort van Hoorn vooral betaalbare woningen voor starters, met name ook voor studenten;
  • Hoorn moet groeien richting de 100.000 inwoners om meer draagvlak te creëren voor het in stand houden van allerlei voorzieningen, waaronder het winkelbestand;
  • Help als gemeenten onrendabele winkels omzetten naar woningen, dank aan een winkelonttrekking-subsidie; 
  • Promoot wonen boven winkels;
  • Bouw meer gelijkvloerse appartementen, daar komt vraag naar;
  • TIP: Kies voor lange rentevast-periode nu de rente historisch laag is, beperk het risico van rentestijging;
  • TIP: Bouw schulden zoveel mogelijk af.

Bron: Westfriese Zaken editie 6 2019