De vastgoedsector is al weer enige tijd booming business. Binnen de branche zijn er diverse opmerkelijke ontwikkelingen gaande. Zo zet de Nederlandse huizenmarkt nieuwe records neer. De gemiddelde verkoopprijs was nooit eerder zo hoog en woningen gaan steeds vaker boven de vraagprijs van de hand. Minstens zo frappant is de trend die laat zien dat Nederlandse woningen voor het eerst een populairdere belegging zijn dan kantoorpanden. Daar is dit jaar tot nu toe vier miljard euro in geïnvesteerd, terwijl de beleggingen in kantoren 3,5 miljard bedragen. De Nederlandse huizenmarkt zet nieuwe records neer. De gemiddelde verkoopprijs was nooit eerder zo hoog en woningen gaan steeds vaker boven de vraagprijs van de hand. Tegelijkertijd neemt ook de schaarste verder toe. Er staat nog maar één procent van het totale woningbestand te koop. Dat blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over het derde kwartaal van 2018. De afgelopen drie maanden steeg de gemiddelde verkoopprijs van woningen met 10,3 procent tot €292.000, – ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vierkante meterprijs, die corrigeert voor woningtype, omvang en regio, nam op jaarbasis toe met 9,4 procent. Bijna 35 procent van de verkochte huizen wisselde boven de vraagprijs van eigenaar; ook een nieuw record. Op grote delen van de koopwoningmarkt is volgens de NVM én beroepsorganisatie voor vastgoedprofessionals VastgoedPRO, sprake van oververhitting, waardoor kopers soms ruim boven de vraagprijs bieden. Dat blijkt ook uit het feit dat een woning gemiddeld nog maar veertig dagen te koop staat voordat deze is verkocht. Dat is vijftien dagen minder dan een jaar geleden. In sommige regio’s is de verkooptijd in het derde kwartaal gemiddeld zelfs een maand of minder. Alleen verkochte vrijstaande woningen stonden gemiddeld langer te koop met 74 dagen. Dalend aanbod Daarbij komt het feit dat particuliere huizenkopers steeds meer concurreren met beleggers. Uit een rapport dat vastgoedadviseur Savills Nederland afgelopen september presenteerde, blijkt dat Nederlandse woningen voor het eerst een populairdere belegging zijn dan kantoorpanden. Jarenlang staken investeerders het meeste geld in dit deel van de vastgoedsector. Maar nu is de kantorenmarkt ingehaald door de woningmarkt. In 2018 is daar tot nu toe vier miljard in geïnvesteerd, terwijl de beleggingen in kantoren 3,5 miljard bedragen. Volgens Savills heeft de verandering te maken met het dalende aanbod van kantoren in Nederland. ‘Er is heel weinig te koop op de kantorenmarkt’, zegt Jordy Kleemans, hoofd Research & Consultancy bij de wereldwijde vastgoeddienstverlener genoteerd aan de London Stock Exchange. Het leegstandspercentage van kantoren zakte dit jaar onder de kritieke grens van vijf procent. Dat is volgens experts de hoeveelheid leegstand die nodig is om de markt goed te laten functioneren. Ook de krapte op de woningmarkt speelt een belangrijke rol. ‘Vooral in de grote steden hoef je maar een bord in de tuin te zetten en je woning is al verhuurd. Dat is voor investeerders natuurlijk heel aantrekkelijk.’ Woningen bieden volgens hem vooral een stabiel rendement. Bovendien zijn de huren van woningen de laatste jaren flink gestegen, wat deze aantrekkelijker maakt als investering. Beleggers kijken actiever waar ze de huren kunnen verhogen. Gegarandeerd rendement Sebastiaan Vriend is gecertificeerd makelaar en taxateur op het gebied van particuliere woningen en bedrijfsmatig onroerend goed. Sinds 2011 is hij eigenaar van Piet Swart Vastgoed. Hoe kijkt hij aan tegen de tendens dat Nederlandse woningen de laatste tijd een populairdere belegging zijn dan kantoorpanden? ‘Het is een vrij logisch gevolg van onder meer de lage rentes die banken op spaargeld geven. Het rendement dat verhuren oplevert, is tegenwoordig simpelweg aanzienlijk hoger. Daar komt bij dat woningen altijd goed geld waard blijven. De waarde van huizen kan zo nu en dan fluctueren, maar het risicoprofiel is goed te overzien’, vertelt hij. Tevens wijst hij op het gegeven dat investeren in kantoorpanden in de regel gemoeid gaat met veel grotere bedragen dan die van gemiddelde woningen. ‘Een beetje kantoorpand moet al gauw acht ton opleveren versus twee ton voor een woning. De doelgroep van ondernemers die werkruimte willen huren, is ook veel kleiner dan mensen die op zoek zijn naar een huurwoning. Daarmee kan een potentiële investeerder dus ook het risico spreiden. Want koop je bijvoorbeeld een kantoorpand van een miljoen, dan moet je het nog maar gevuld zien te krijgen. Wanneer je vijf woningen ter waarde van twee ton koopt, weet je zo goed als zeker dat deze verhuurd zullen worden en dus ook een goed rendement opleveren. Al met al dus een slimme denkwijze voor mensen die geld hebben en er meer geld mee willen maken.’ Wat betekent deze tendens voor particuliere kopers? ‘In bepaalde regio’s zoals Amsterdam moeten zij nu veelal opboksen tegen investeerders. In de contreien van West-Friesland is het aantal beleggers dat continu huizen opkoopt echter te overzien. Starters hebben hier met name te maken met de concurrentie van buitenlandse arbeidskrachten en mensen die steeds vaker als single gaan wonen.’ Nieuwe beleggingsobjecten Aad de Heus is de drijvende kracht achter Hoffstad Bedrijfsmakelaars OG. Al meer dan twintig jaar biedt hij als bedrijfsmakelaar specifieke expertise op het gebied van onder meer: kantoren, winkels en bedrijfsobjecten. Het rapport van Savills Nederland is uiteraard gebaseerd op landelijke cijfers. Hoe is het in de regio West-Friesland gesteld met deze tendens? ‘In de vijf grootste steden (V5) van Nederland heerst een enorme schaarste op de kantorenmarkt. In onze regio kennen wij een dergelijke “luxe” situatie eigenlijk niet. West-Friesland is überhaupt geen kantorenregio. Dat er voormalige kantoorpanden zoals Risdale in Hoorn zijn her ontwikkeld tot appartementen, is daarvan het levende bewijs. De leegstand van dergelijk commercieel vastgoed is overigens wel iets gedaald ten opzichte van een aantal jaren geleden, maar niettemin is het nog steeds geen booming markt. Dat maakt de situatie hier moeilijk te vergelijken met die van de V5.’ Wel is er volgens hem sprake van nieuwe trend onder particulieren in de regio. ‘Deze groep is steeds meer genegen om bedrijfsmatig onroerend goed aan te kopen om vervolgens te verhuren. Dit levert hen natuurlijk veel meer op dan spaarrente. Daarbij zit de populariteit meer in bedrijfspanden dan in winkelpanden. Ik bemiddel veel bij nieuwbouwprojecten en bemerk dat er veel particulieren zijn die geïnteresseerd zijn in bedrijfshallen als beleggingsobjecten.’ Bron: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) VastgoedPRO Savills Nederland
