Bij de aan- en verkoop van een bestaand gebouw is overdrachtsbelasting verschuldigd. Realiseert u in dit gebouw vervolgens een aantal nieuwbouwwoningen, dan belast de fiscus de aanneemovereenkomst hiervan met btw. Nes Account in Hoorn bespeurde onrecht, vocht dit aan bij de Belastingdienst en won!

Wie grond aankoopt en hierop een woning laat bouwen, betaalt 21%btw over zowel de bouwgrond als de woning. Voorheen was alleen over de nieuwbouwwoning btw verschuldigd, de grond werd belast met overdrachtsbelasting. Enige tijd geleden bepaalde de Hoge Raad echter dat de grondaankoop en de aansluitende nieuwbouw beschouwd wordt als één transactie. Dat zette Pieter Nes van Nes Account aan het denken bij de volgende casus.

Schoolgebouw
‘Een cliënt van mij kocht een oud schoolgebouw met als doel dit te verbouwen tot een aantal koopwoningen. Over de aankoop van het gebouw betaalde hij 6% overdrachtsbelasting. De overdracht van het onroerend goed zou bij verkoop belast worden met overdrachtsbelasting, de verbouwing tot woning bij oplevering met 21% btw. In mijn ogen betreft dit echter één transactie, net als de aankoop van grond en het bouwen van een woning. De kopers kopen tenslotte een woning en niet een stuk oud onroerend goed en een verbouwing. Het gebouw wordt geen “nieuw vervaardigd onroerend goed”. Het krijgt alleen een andere bestemming en wordt intern verbouwd tot wooneenheden. Het aangezicht van het gebouw blijft nagenoeg gelijk, zelfs de draagmuren blijven intact. De verkoop van de woningen is mijns inziens in lijn met de uitspraak van Hoge Raad betreffende de aankoop van grond en het laten bouwen van een nieuw huis. Een transactie waarover in het geval van “niet nieuw vervaardigd onroerend goed” geen btw verschuldigd is, maar overdrachtsbelasting.’ En dus ging Nes Account in vooroverleg met de Belastingdienst. 

Moeilijke weg
Pieter Nes legde de casus voor aan een btw-specialist van adviesbureau Fiscount en deze stelde hem in principe in het gelijk, maar voorspelde een moeilijke weg. Vervolgens ging hij in gesprek met de inspecteur der Belastingen. ‘Ik was overtuigd van mijn gelijk en aangenaam verrast toen, na uitvoerige besprekingen en briefwisselingen, bleek dat de inspecteur mijn mening deelde. Dit succes betekent groot financieel voordeel voor mijn cliënt en voor de potentiële kopers van een woning in dit project. Nu het gaat om één levering (in dit geval een huis), rust op de aanneemovereenkomst geen 21% btw, maar 2% overdrachtsbelasting. Een aannemer of projectontwikkelaar moet zich wel realiseren dat de voorbelasting natuurlijk niet aftrekbaar is.’ De overwinning van Nes Account geldt als baanbrekend, de casus is inmiddels opgenomen in vakliteratuur en de btw-cursus. ‘Daar zijn we bijzonder trots op’, lacht Pieter Nes. ‘Deze uitspraak opent perspectieven voor projectontwikkelaars en/of aannemers. Uiteraard altijd in vooroverleg met de inspecteur der Belastingen. Nes Account houdt van verantwoordelijk ondernemen. Dat betekent vooruitdenken en ernaar handelen.’

Afrika
Verantwoordelijkheid gaat voor Pieter Nes veel verder dan ondernemen. ‘Ik ben opgegroeid in een maatschappelijk actief gezin en vind verantwoordelijkheid vanzelfsprekend. Hier in Nederland staan we bijvoorbeeld vluchtelingen bij in belastingzaken. Maar mijn hart ligt toch wel bij de Masai bevolking in de Masai Mara, een schitterend gebied op de grens van Kenia en Tanzania.’ De liefde voor Afrika is duidelijk in het kantoor van Pieter Nes. Met een brede glimlach vertelt hij over de foto’s, schilderijen en Afrikaanse voorwerpen die overal hangen en staan. Hij wordt ook ernstig. ‘De jeugd trekt weg uit de Masai Mara om elders een opleiding te gaan volgen en net als bij ons keren ze dan vaak niet meer terug. Hierdoor dreigt de Masai cultuur te verdwijnen. Daarom hebben wij in de Masai Mara een middelbare school gesticht, de enige in een straal van 300 kilometer. Het safari-toerisme is een belangrijke bron van inkomsten in het gebied, alleen: hier werken uitsluitend niet-Masai. Tijdens één van mijn bezoeken zei een stamoudste het heel beeldend: “de Masai Mara is als een koe die door anderen gemolken wordt”. Door de jeugd goed op te leiden, willen wij de Masai helpen om het safari-toerisme in eigen hand te houden. Ons volgende doel is om de school uit te breiden met ambachtsopleidingen. Het is fijn om een steentje te kunnen bijdragen. Met elkaar kunnen we de wereld een stukje mooier maken.’

Geef een reactie